— Bestandsbau · Nachverdichtung

Mehr Wohnraum aus dem Bestand.

Nachverdichtung ist die wirtschaftlichste Form der Stadtentwicklung: kein Bodenkauf, bestehende Infrastruktur, häufig vereinfachte Genehmigung. Mit Holzbau wird das skalierbar — für Wohnungsgesellschaften, kommunale Bauträger und Investoren.

Hinterhof-Bebauung mit Holzhaus

01 / Warum Holzbau

Wenn der das Quartier sein eigenes Wachstum ist.

Drei Hebel der Nachverdichtung

Nachverdichtung kennt drei Wege: vertikal (Aufstockung von Bestandsgebäuden), horizontal (Hinterhof-Bebauung, Garagenstandort-Umnutzung) und funktional (Gewerbe → Wohnen, Dachgeschoss-Aktivierung). Holzbau ist für alle drei der wirtschaftlichste Weg.

Der gemeinsame Nenner: niedriges Eigengewicht der Module, kurze Bauzeit vor Ort, vereinfachte Genehmigung nach § 34 BauGB. Bei Bestandsmietern: keine Auszüge nötig. Bei Investoren: kalkulierbare Termine durch Werks-Vorfertigung.

Wirtschaftlichkeit für Bauträger

Bauträger profitieren von Nachverdichtung doppelt: keine Grundstückskosten (Boden ist bereits da) und vereinfachte Genehmigung (§ 34 BauGB statt B-Plan-Verfahren). Bei Aufstockungen kommt hinzu, dass Bestandsmieten weiterlaufen — die Aufstockung refinanziert sich also doppelt aus Bestand + Neu.

Beispielrechnung: MFH mit 12 Bestandswohnungen, Aufstockung um 4 Wohnungen à 75 m². Gesamtkosten ~750.000 € netto. Förderung KfW + BEG ~120.000 €. Mietertrag der 4 neuen Wohnungen: ca. 60.000 €/Jahr. Eigenkapital-Rendite: 12–18 %.

Skalierbarkeit für Wohnungsgesellschaften

Wenn 10, 20, 50 Bestandsobjekte in Frage kommen, wird Holzbau zum Industriethema: standardisierte Modulgrößen, wiederverwendbare Detailplanung, parallele Vorfertigung. Wir arbeiten mit Wohnungsgesellschaften an Rahmenverträgen, die Nachverdichtung zum strategischen Werkzeug machen.

Garagenhof-Umnutzung mit Wohnaufbau

02 / Typen

Drei Nachverdichtungshebel.

Je nach Quartier, Bestandstyp und Eigentümersituation wählen wir den passenden Hebel.

— 01 / Aufstockung MFH

Aufstockung Bestand

Bestandsgebäude wird um 1–2 Etagen erhöht. Klassischer Fall: 3-stöckiger Bestand der 60er/70er, Aufstockung zum 4–5-stöckigen Gebäude. Verdichtung im selben Quartier ohne Bodenverbrauch.

Wohnraum je Projekt: 200–600 m² Bauzeit gesamt: 4–7 Monate Genehmigung: § 34 BauGB, oft mit Befreiung

— 02 / Hinterhof

Hinterhof-Bebauung

Bisher ungenutzte Innenhof- oder Hinterhof-Flächen werden mit zusätzlichen Wohngebäuden bebaut — meist 2–3-stöckig, schmal, mit eigenständigem Erschließungsweg. Typisch in Gründerzeit-Quartieren.

Wohnraum je Projekt: 120–400 m² Bauzeit gesamt: 5–8 Monate Genehmigung: § 34 BauGB, Abstandsflächen kritisch

— 03 / Garagen-Umnutzung

Garagen → Wohnen

Ebenerdige Garagenhöfe der 60er/70er werden umgenutzt: oben Wohnungen, unten Tiefgaragen. Doppelte Nutzung derselben Fläche. Funktioniert besonders gut bei Wohnungsgenossenschaften.

Wohnraum je Projekt: 200–800 m² Bauzeit gesamt: 6–10 Monate Genehmigung: Komplex, oft mit B-Plan-Änderung

03 / Ablauf

So läuft ein Nachverdichtungs-Projekt.

01

Erstgespräch & Vor-Ort-Termin

Woche 1

Wir kommen zum Objekt, sichten Bestandspläne, prüfen Tragwerk-Indizien (Wandstärken, Geschossigkeit, Konstruktionsart) und besprechen Ihr Ziel. Sie bekommen eine erste Ja/Nein/Vielleicht-Einschätzung — kostenfrei.

02

Statische Vorprüfung

Woche 2–4

Unser Statiker bewertet die Lastreserven des Bestands anhand der Bauakte (sofern vorhanden) oder durch Bohrproben. Ergebnis: belastbare Aussage, was statisch geht.

Fundament-Lastreserve
Tragende Wände
Geschossdecken (oft kritisch)
Aussteifung

03

Entwurf & Bauantrag

Woche 5–14

Architektenplanung in enger Abstimmung mit der Bauaufsicht. Bei MFH zusätzlich Brandschutzkonzept, Schallschutznachweis, Wärmebrückenberechnung, Energiekonzept (KfW). Bauantrag wird komplett von uns betreut.

04

Werks-Vorfertigung

3–6 Wochen (parallel)

Sobald die Genehmigung in Aussicht ist, beginnen wir mit der Produktion. CNC-Zuschnitt, Wandelemente, Dachstuhl, Fenster — alles in der Werkhalle. Sie sehen Foto-Updates der Produktion.

05

Aufrichtung vor Ort

5–10 Werktage

Kran wird gestellt, vorhandenes Dach wird in 1–2 Tagen demontiert, neue Module werden ab Tag 2 aufgesetzt. Ab Tag 5 ist alles wieder regendicht. Tag 6–10: Folien, Spengler, Dachdecker.

06

Innenausbau

4–8 Wochen

Elektro, Sanitär, Heizung, Innenwände, Bodenbeläge, Anstriche. Im MFH-Bestand wird in dieser Phase oft auch das Treppenhaus an das neue Geschoss angepasst.

07

Abnahme & Übergabe

Woche 18–24 (gesamt)

Bauabnahme, KfW-Abnahme durch Energieberater, QNG-Zertifikat, Schlussrechnung, Schlüsselübergabe. Sie bekommen ein vollständiges Übergabe-Dossier mit allen Nachweisen und Garantien.

04 / FAQ

Häufige Fragen zur Nachverdichtung.

Trägt mein Gebäude eine Aufstockung überhaupt?

In rund 80–90 % der Bestände aus den 1950er bis heute ist eine Holzbau-Aufstockung statisch realisierbar. Kritisch sind manchmal Geschossdecken aus den 1950ern (Stahlsteindecken). Eine fundierte Aussage gibt aber nur die statische Vorprüfung — die führen wir in Phase 02 durch.

Brauche ich eine Baugenehmigung?

Ja, in der Regel ein vollwertiger Bauantrag. In Sanierungsgebieten zusätzlich eine Sanierungsgenehmigung (§ 144 BauGB). Bei Mehrfamilienhäusern oft auch Stellplatznachweis, Brandschutzkonzept und Erschütterungsschutznachweis. Wir übernehmen den gesamten Prozess.

Können Mieter wirklich während der Bauzeit in den Wohnungen bleiben?

Ja — das ist genau der USP von Holzbau-Aufstockung. Lärm und Erschütterung beschränken sich auf die Demontage des Altdachs (1–2 Tage) und die Aufrichtungs-Phase (5–10 Tage). In diesen Tagen empfehlen wir Tagesarbeit 8–17 Uhr. In den folgenden Wochen findet alles oberhalb der Bestandsdecke statt — Mieter spüren das praktisch nicht.

Was kostet eine Holzbau-Aufstockung?

Pro neuem Quadratmeter Wohnfläche liegen die Kosten typischerweise bei 2.400–3.200 €/m² netto (komplett, schlüsselfertig, inkl. Genehmigungsplanung). Bei höheren KfW-Standards (40, 40 EE) etwas mehr, dafür mit höherer Förderung. Endkosten je nach Region, Komplexität, Ausstattung.

Wann amortisiert sich das?

Für Vermieter typisch 12–18 Jahre Eigenkapitalrendite — bei Förderung deutlich schneller. Eigentümer rechnen meist nicht in Amortisation, sondern in Wertsteigerung: typische Steigerung des Verkehrswerts der Immobilie um 80–110 % der Investition.

Was passiert, wenn die Statik doch nicht reicht?

Drei Optionen: (1) Staffelgeschoss statt Vollgeschoss reduziert das Gewicht weiter. (2) Punktuelle Fundamentverstärkung (Kosten meist 15–35.000 €). (3) Wir empfehlen, vom Projekt Abstand zu nehmen — und Sie haben höchstens die Kosten der Vorprüfung verloren (typisch 2.500–4.500 €).

Lassen Sie uns prüfen, was bei Ihrem Objekt möglich ist.

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